Vom Regen in Traufe bringt uns auch der Begriff der Sowiesokosten aus den gestern von Baudirekt erhaltenen Bemerkungen. Wir haben uns inzwischen erkundigt und müssen wohl oder übel einsehen, dass die Mehrheit der bei unserem Bauvorhaben anfallenden sowie im Rahmen unserer Eingabe an Baudirekt kritisierten Mehrkosten tatsächlich in die Kategorie der so genannten Sowiesokosten fallen.

Nach Wikipedia bezeichnen Sowiesokosten zum Beispiel im Mängelbeseitigungsrecht diejenigen Kosten, die dem Auftraggeber auch bei mangelfreier Vertragsdurchführung entstanden wären. Über Google finden wir auf der Internetseite der Schlünder Rechtsanwälte GBR im Bereich Praxis aktuell, eine ausführlichere Erklärung zum Begriff der Sowiesokosten im Bau- und Architektenrecht (s. a. Anhang unter diesem Artikel).

Nun gut, gekauft also, dass wir z.B. durch den Einbau des höherwertigen Fundamenterders (s. Artikel "Der Absturz nach den Kelleraußenwänden" vom 24.11.2011, Mangel 1) einen Vorteil bzw. einen Mehrwert erfahren, für den wir dann auch die zugehörigen Mehrkosten tragen müssen. Unser Finanzierungsrahmen wird dadurch allerdings nicht automatisch größer und die Kosten müssen entweder erstmal wieder an anderer Stelle eingespart werden oder, sofern überhaupt möglich, höchstwahrscheinlich kostspieliger nachfinanziert werden. Für uns bleibt einstweilen zumindest die Frage bestehen, was passiert eigentlich, wenn durch die anfallenden Sowiesokosten am Ende die vertraglich garantierte Baukostenobergrenze überschritten wird?

An Herr B. senden wir heute jedoch nochmals eine Mail in der wir nicht umhin kommen, die Qualität der zurückgesandten Bemerkungen zu kritisieren. Viel bedeutsamer ist für uns allerdings nochmals herauszustellen, dass wir einen Gesprächstermin bei uns zu Hause wünschen und appellieren an den Kundenservice bei Baudirekt. Wir bitten Herrn B. daher um ein paar Terminvorschläge.

Ein weiterer Schlechtwettertag zieht ins Land. Es regnet zwar nur leicht, aber beständig. Und damit ist das einzige, das heute keinen Stillstand verzeichnet, der Wasserpegel in unserem Keller.

Die Überraschung des Tages wird dann am frühen Abend eine Mail von Herr B., dem Baudirekt Oberbauleiter:

"[...] anbei sende ich Ihnen Ihre uns zugesandte Liste mit den entsprechenden von uns eingefügten Bemerkungen zur Kenntnisnahme zu.

Zu einige Punkte konnten wir keine Stellung zu nehmen, da uns einige Angaben fehlten bzw. einige Punkte sehr allgemein sind und vielleicht in einem persönlichen Gespräch mit allen Beteiligten in unserem Hause geklärt werden können. [...]"

Nach gut 5 Wochen erhalten wir also endlich die angeforderte, schriftliche Rückantwort auf unsere Eingabe vom 29.11.2011. Die Wortwahl "Bemerkungen" lässt uns allerdings erahnen, dass unsere Fragen mehrheitlich wohl nur vage bis unbefriedigend beantwortet werden. Und auch die erneute Einladung nach Vechta ärgert uns erstmal wieder, da wir doch bereits im Rahmen des Telefonats mit Herr B. am 16.12.2012 unseren Standpunkt (Wo bleibt die Kundenorientierung?) dazu deutlich gemacht hatten.

Nach grober Sichtung des Anhangs wird jedenfalls rasch klar, dass die Qualität der Bemerkungen sehr unterschiedlich ist. Wir vermuten, dass sie von verschiedenen Personen stammen und vor Versand an uns keine abschließende Konsolidierung stattfand. Einige Anmerkungen scheinen nicht mal einen unmittelbaren Bezug auf eine von uns gestellte Frage zu haben. Aber ein Begriff kommt immer wieder vor: "Sowiesokosten". Was ist das denn?

Wir haben am heutigen Abend jedenfalls keine Lust mehr auf schlechte Laune und beschließen daher, uns am nächsten Tag weiter mit dem Feedback auseinanderzusetzen und erst danach wieder Baudirekt bzw. Herr B. in Kontakt zu treten.

Edit: Die gegenwärtige Fassung dieses Eintrages basiert auf Gedanken und Einsichten, die wir leider erst mit einigem Abstand zu dem eigentlichen Vergabegesprächstermin entwickeln konnten. Der Termin an dem betreffenden Tag selbst glich für uns einer Reiz- und Informationsüberflutung, die in Zahl und Art der Eindrücke schlicht unüberschaubar war.

In NRW ist am 01.11. Feiertag, jedoch in Niedersachsen - Sitz der Firma Baudirekt - ist es ein Werktag wie jeder andere. Wir hatten den Termin für unser Vergabegespräch bereits vor einiger Zeit mit Herr W. von AVAnet vereinbart. Ende vergangene Woche rief uns Herr W. erneut an und bat um eine Verschiebung. Es gäbe da wohl zahlreiche, weiter anreisende Nordrheinwestfalen, die gerne den freien Tag nutzen möchten. Auf diesen freien Tag wollen und können aber auch wir nicht verzichten, und wir hatten unseren Termin ja bereits fest vereinbart. Unser Zugeständnis letztlich war, dass wir eine 1 Stunde später um 15 Uhr anfangen. Angesetzt sind 2 Stunden und länger geht bei uns aus betreuungstechnischen Gründen (Kind und Hund) nicht. Unser Eindruck ist allerdings, dass Herr W. mit diesem Ergebnis nicht zufrieden ist.

Am 01.11. machen uns rechtzeitig auf die Reise und kommen pünktlich zu 15 Uhr bei Baudirekt in Vechta an. Wir werden ins Büro von Herr W. gebracht, nach Getränkewünschen gefragt und kurz alleine gelassen.  Dann beginnt die Informationsflut:

Zunächst wird uns berichtet, dass wir Glück haben, dass unser Haus noch so günstig ist, denn inzwischen sei alles viel teurer geworden. - Ja, da sind wir dann doch mal echt froh, dass wir noch so viel "Glück" hatten. Entschuldigung, unser Haus gehört zu unserem Angebot! Da interessieren mich jüngere Angebotspreise nicht mehr! Im umgekehrten Fall würde uns Baudirekt ja wohl kaum einen nachträglichen Nachlass gewähren.

Dann eröffnet uns Herr W., dass unsere Baukostenobergrenze (BKO) nur knapp unterschritten wird. - Wieso knapp? Von unserem Bauberater Herr T. klingt uns noch im Ohr, dass die BKO gerade bei der Höhe unserer Bausumme in der Regel deutlich unterschritten wird. - Dann erfahren wir, dass das an erforderlichen (!) Mehrleistungen liegt, die mit ausgeschrieben wurden.

Nun wird uns das so genannte Auswertungspreisprotokoll vorgelegt. Mit Blick auf die BKO wird je Gewerk nur das günstigste Angebot "gewertet". Die Mehrheit der Betriebe gewährt bei Zahlung binnen 8 Tagen 2% Skonto. Insgesamt werden also gut 4.000 € Skontobeträge abgezogen. Hinzu kommen dann wiederum die Baudirekt Organisationscourtage, dass Architekturhonorar, die Erfolgscourtage (für die Unterschreitung der BKO) und das Bauleiterhonorar (Baudirekt oder Westac gewähren übrigens kein Skonto!). Und so sind wir zunächst trotz Skontobeträgen knapp 4.000 € über der BKO aus unserem Angebot/Auftrag. Vernachlässigt man die Skontobeträge, sind es sogar gut 8.000 € über BKO.

Jetzt zum Kunstgriff. In dem vorliegenden Ausschreibungsergebnis sind ja im Gegensatz zu unserem Angebot einige (zur Erinnerung: erforderliche!) Mehrleistungen enthalten. Es entfällt auf eigenen Wunsch der Schornstein (wir hatten uns zugunsten der Teerasse dagegen entschieden) und die von uns bereits veranlasste Baugrunduntersuchung (die aber nichtsdestoweniger von uns bezahlt werden musste). Nach Baudirekt summiert sich das dann auf gut 8.000 € Gegenwert. Ohne diese Mehrleistungen wäre das Ausschreibungsergebnis also gut 4.000 € unter der BKO, damit ist für Baudirekt die Erfolgscourtage gerechtfertigt.

Nach unserem gegenwärtigem Dafürhalten ist die Erfolgscourtage allerdings nicht gerechtfertigt. Das Ende vom Lied ist - zumindest aus unserer Sicht - noch nicht geschrieben. Von Baudirekt haben wir hierzu bedauerlicherweise noch keine schriftliche Stellungnahme zurück erhalten.

Aber zurück zum Gesprächsverlauf. Herr W. erklärte uns anhand eines ausgedruckten Leistungsverzeichnisses die Struktur, sowie was unter EP, GP, NEP und NGP zu verstehen ist. Seine ursprüngliche Absicht, dies anhand der Leistungsverzeichnisse zu unserem Bauvorhaben zu machen, scheiterte an einem bockenden Computerprogramm. Eine detaillierte Sichtung aller Leistungsverzeichnisse und der einzelnen Posten ist  aber im Rahmen eines 2-stündigen Vergabegespräches ohnehin völlig unmöglich.

Bei der anschließenden Auswahl der Handwerksbetriebe, also der eigentlichen Vergabe, mussten wir uns voll auf die Aussagen von Herr W. verlassen. Es wurden uns keine historischen Bewertungsreihen der einzelnen Betriebe vorgelegt. In der Annahme, dass alle Betriebe die gleichen oder zumindest ähnliche Qualität an Baustoffen/Materialien angeboten haben müssten, entschieden wir uns zumeist für den günstigsten Anbieter soweit nicht seitens Herr W. eine eher negative Bewertung (z.B. eher unzuverlässig, unpünktlich, unsauber) dagegen ins Spiel gebracht wurde.

Mehr als einmal hörten wir im Laufe des Termins unter Verweis auf eine Projekttafel an der Wand im Büro von Herr W., dass wir im Vergleich zu den meisten anderen Bauvorhaben bereits sehr weit fortgeschritten seien. - Nun, tatsächlich stand in den Reihen unmittelbar über und unter unserer Projektnummer bisher nur wenig geschrieben. Doch was mochte uns Herr W. damit mitteilen? Sollen wir uns etwa entspannt zurücklehnen und abwarten, was da irgendwann von selbst geschieht? Nein, das werden wir nicht, denn wir investieren viel Geld für unser Eigenheim und wollen auch so bald als möglich fertig sein und dort einziehen. 

Ebenfalls mehr als einmal wurde uns mitgeteilt, nach unserem Empfinden vorgehalten, dass wir ja kaum Eigenleistungen einbringen. - Wir sind über unsere Entscheidungen, wie wir bauen bzw. bauen lassen niemandem außer uns selbst Rechenschaft schuldig. Darüber zu "urteilen", steht einem Herr W. nicht zu, insbesondere nicht, da Baudirekt / Westac daran verdient, dass wir Leistungen durch Handwerksbetriebe erbringen lassen. Schließlich tragen all diese Leistungen zur Baukostenobergrenze bei, an der Baudirekt die Courtagen fest macht.

Am Ende unseres Termins erhalten wir dann gleich noch die Rechnung für die Erfolgscourtage. Außer den Protokollblättern erhalten wir keinerlei inhaltlich relevante Unterlagen zu den einzelnen Gewerken. Das ursprünglich angedachte Baudirekt-Schild für die Baustelle haben wir im Büro von Herr W. vergessen; trotz wiederholter Nachfrage wurde es uns bis heute nicht zugestellt.

Insgesamt sind wir von dem Termin und dem präsentierten Ergebnis wenig begeistert; enttäuscht und verärgert trifft es genauer.

Bei Baudirekt / Westac läst man in Sachen Rechnungslegung nichts anbrennen. Der Bauantrag bzw. die Unterlagen "Genehmigungsfreie Baumaßnahme" markieren zumindest seitens Bauträger offiziell das Ende der Planungsphase. Dementsprechend erhalten wir jetzt dafür die Rechnung über das Architekturhonorar.

Für uns ist die Planungsphase aber wohl eher erst beendet, wenn es denn hinsichtlich der Baustelle endlich mal los geht.

Vor etwa einem Monat hatten wir den Bauherrenordner erhalten. Darin sind "15 Schritte bis zum Einzug" auflistet. Leider jedoch haben wir keinerlei Zeitplan, an dem wir uns orientieren könnten. Wir wissen nicht, wann wir was erwarten dürfen oder wann wir bei eventuellem Ausbleiben von Ereignissen nachhaken sollten. Darum hatten wir dann vor zehn Tagen  nochmals unseren Bauberater Herr T. eingeladen, um unsere Fragen zu besprechen.

Unsere Fragen können jedoch nur teilweise beantwrotet werden. Immerhin erfahren wir, dass wohl mit dem Ausschreibungsverfahren für unser Bauvorhaben bereits vergangene Woche begonnen wurde. Voraussichtlich Ende Oktober könnte dann das Vergabegespräch stattfinden. Hinsichtlich des Baubeginns oder gar einzelner Gewerke kann jedoch vor Ende der Ausschreibung keine Aussage getroffen werden.

Letztlich geben wir unserem Bauberater noch eine unterschriebene (sprich "freigegebene") Bauzeichnung mit, die er dann entsprechend weiter leitet.

Fazit: Wir haben den Eindruck, dass wir meistens aktiv nachfragen müssen, um Antworten zu erhalten. Eine proaktivere Kommunikation von Dienstleister zu Kunde wäre äiußerst wünschenswert.